Imóvel na planta: disparada dos juros eleva custo do financiamento e assusta mutuários na entrega das chaves

Com Selic disparada e inflação em alta, brasileiros que compraram imóvel na planta há dois ou três anos e vão pegar as chaves em breve terão de financiar a propriedade sob condições financeiras mais elevadas.

A designer Daiana Zorzin, de 29 anos, comprou um apartamento de dois dormitórios na planta em setembro do ano passado na região de Santo Amaro, na capital paulista, avaliado em R$ 320 mil. Para concretizar o sonho da casa própria, ela guardou dinheiro durante três anos para dar uma entrada de R$ 64 mil.

Na última semana, Daiana pegou as chaves do imóvel e, como parte do processo, assinou o contrato de financiamento imobiliário com o restante do valor que teria de pagar do apartamento.

Foi então que a alegria deu lugar à tensão: em setembro de 2021, a estimativa do banco era de que seu financiamento resultasse em um valor total de R$ 280 mil. Em abril deste ano, esse montante passou para R$ 313 mil — um aumento de aproximadamente R$ 33 mil, equivalente a quase 10% do valor inicial do imóvel (R$ 320 mil).

“Vou conseguir pagar o financiamento sem exageros financeiros, mas se eu tiver qualquer mudança na renda talvez o cenário não seja tão positivo assim. Além disso, o valor que vou pagar a mais nas parcelas poderia ser investido para eu amortizar o imóvel no futuro”, disse Daiana.

Imóvel na planta

Ao comprar um imóvel na planta, o consumidor, em geral, dá uma entrada e paga parcelas à construtora durante as obras. Uma vez entregue, no entanto, o restante do valor devido é financiado por um banco. E esse contrato de financiamento leva em conta o juro vigente no momento em que é firmado – e não no momento da compra do imóvel.

Entre as assinaturas da compra do imóvel e do contrato de financiamento, podem se passar dois a três anos – e é muito difícil saber quanto estarão os juros lá na frente.

Foi o que aconteceu com Daiana. No intervalo em que a designer comprou o apartamento e assinou o contrato de financiamento, a taxa básica de juros, a Selic, aumentou mais de cinco pontos percentuais, de 6,25% ao ano para 11,75% ao ano.

A expectativa do mercado é de uma nova alta dos juros na reunião do Comitê de Política Monetária (Copom) no início de maio.

Mutuário vai precisar de renda maior

Assim como Daiana, quem comprou imóvel e aguarda a retirada das chaves ainda este ano enfrenta, além do risco de pagar parcelas mais elevadas no financiamento, a possibilidade de ter de comprovar uma renda maior ao banco, segundo especialistas consultados pelo g1.

Simulação feita pela startup MelhorTaxa mostra que uma pessoa que comprou um imóvel na planta estimado em R$ 300 mil e deu uma entrada de R$ 60 mil pode pagar mais que o próprio valor inicial do imóvel (com a entrada) no final do financiamento.

Para contratar um financiamento no valor de R$ 240 mil em 30 anos em abril deste ano, o mutuário teria de comprovar uma renda mensal de R$ 11 mil e pagaria mais de R$ 331 mil no valor total das parcelas.

Se o mesmo crédito fosse contratado em abril de 2020 (no ato da compra do imóvel), a pessoa teria de comprovar uma renda de R$ 8 mil e pagaria pouco mais de R$ 240 mil no valor total do financiamento.

Vale destacar que quem compra um imóvel na planta também paga parcelas durante a obra, até o imóvel ficar pronto. Já o saldo devedor é corrigido mensalmente pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) do período. Desta forma, o valor do imóvel a ser financiado pelo cliente nunca é igual ao estimado no início do contrato, uma vez ele é corrigido ao longo da construção.

Em abril deste ano, o indicador registrou inflação de 0,87%, de acordo com a Fundação Getulio Vargas (FGV).

Ou seja, ao financiar em 2022, com a inflação elevada e os juros em alta, o mutuário da simulação acima teria de comprovar uma renda R$ 3 mil maior e pagar aproximadamente R$ 91 mil a mais no final do financiamento.

De acordo com Paulo Chebat, CEO da MelhorTaxa, antes de financiar um imóvel, seja ele novo ou usado, é necessário comparar o custo efetivo total cobrado pelas instituições financeiras.

“A taxa cobrada pelos bancos já passou de 10%, mas dá pra conseguir um índice um pouco menor. Adquirir um imóvel na planta exige cuidado, uma vez que há pessoas que acabam comprando por impulso e depois não conseguem comprovar renda para conseguir o financiamento depois que as chaves são entregues”, explicou Chebat.

Comparação de serviços bancários

O mutuário também deve comparar as taxas cobradas pelo seguro — exigido em todos os financiamentos imobiliários — e ficar atento a serviços extras embutidos pelos bancos no contrato, como cartão de crédito, previdência privada, entre outros.

Na avaliação do contador Anderson Fernandes, franqueado da Azul Empréstimo no interior do Tocantins, em época de inflação, o INCC pesa no bolso de quem comprou imóvel na planta, mas, em compensação, aumenta o patrimônio do proprietário quando a dívida for liquidada.

“No Brasil, não temos o privilégio dos juros baixos a vida toda. Estamos voltando à realidade agora [com o aumento da Selic]. Para comprar o imóvel próprio nessas condições, o brasileiro acaba aumentando o prazo do financiamento e reduzindo os gastos”, disse ele.